Grundsätzlich unterliegen Immobilienverträge in Italien dem italienischen Recht und der Erwerb einer italienischen Immobilie ist uneingeschränkt möglich.

Wenn Sie also „Ihr Rustico“ gefunden haben, vollzieht sich die Kaufabwicklung in zwei Schritten:

1) Käufer und Verkäufer schließen einen so genannten Contratto preliminare oder Compromesso (Vorvertrag)ab.

Dies ist ein privatschriftliches, nicht notarielles Dokument, das wichtige Vertragsbedingungen wie Kaufpreis, Grundstücksgröße, etc. enthält.

Bei Unterzeichnung des Vorvertrages zahlen Sie in der Regel 20% der Kaufsumme in Form eines bankbestätigten Schecks oder einer Überweisung.

Aufgrund neuer gesetzlicher Bestimmungen muss seit September 2006 bereits dieser Compromesso im Uffico del Registro registriert werden. Die Kosten hierfür berechnen sich nach der Vorvertragssumme.

Diese Anzahlung ist als Sicherheit für die Einhaltung des Vertrages beider Parteien zu werten.

Sollten Sie von Ihren Kaufabsichten Abstand nehmen, so hat der Verkäufer das Recht Ihre Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten.

Gleichermaßen gilt:
Will der Verkäufer von seinen Verkaufsabsichten zurücktreten, so muss er Ihnen zusätzlich zu Ihrer Anzahlung nochmals die gleiche Höhe der Summe erstatten.

2) Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages kann nur mit einer italienischen Steuernummer erfolgen.

Diese werden wir selbstverständlich für Sie im Vorfeld beantragen.
Sollten sie der italienischen Sprache nicht oder nicht hinreichend mächtig sein, ist natürlich die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers am Notartermin ebenso vorgeschrieben wie die Anwesenheit zweier Zeugen.

Bevor jedoch der Notarvertrag (ato, rogito oder atto notarile di compravendita) zustande kommt, ist es die Aufgabe des Notars die Immobilie auf folgende (um nur einige zu nennen) Punkte zu überprüfen.

• Eintragung des Verkäufers als bisheriger Eigentümer
• Registrierung des Grundstückes im Immobilienregister
• Eventuelle Hypotheken
• Vorkaufsrechte Dritter oder andere eingetragene Rechte

Als zukünftiger Eigentümer sollten Sie über die mit dem Hauskauf in Zusammenhang stehende Kosten natürlich informiert sein.

Bei Abschluss des notariellen Vertrages wird sofort die gesamte Kaufsumme  - abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung - meistens in Kombination aus Bankscheck und Bar fällig.

Mit Unterzeichnung beider Vertragsparteien und Zahlung erfolgt somit, im Gegensatz zu Deutschland der unmittelbare Eigentumserwerb.

Abgesehen von der Kaufsumme, die Sie als Käufer dem Verkäufer zu zahlen haben, fallen noch folgende „Nebenkosten“ an:

• Notarkosten (ca. €1500)
• Kosten für den vereidigten Übersetzer (sofern nötig – ca. €300)
• Grunderwerbsteuer
• Provision des Immobilienmaklers

Anmerkung zu dem Punkt Grunderwerbsteuer

Dieser Oberbegriff setzt sich aus drei Steuerarten zusammen:

• Registersteuer
• Hypothekensteuer
• Katastersteuer

Für die Hebesätze dieser drei Steuerarten ist es maßgebend, ob Sie Ihren Haupt- bzw. ersten Wohnsitz nach Italien verlegen, oder Ihr Haus als Feriendomizil nutzen möchten.
Weiterhin bestimmt sich die Höhe des Hebesatzes ebenfalls über die Eintragung der Immobilie im städtischen oder landwirtschaftlichen Kataster.

Tipp:

Lassen Sie sich nicht auf eine Unterverbriefung ein – eine spätere Prüfung des Finanzamtes findet in der Regel bei jedem Objekt statt und es kommen erhebliche Strafen und Nachforderungen auf Sie zu.

Beispiel I

Sie erwerben ein Rustico mit ca. 3000qmHof- und Grundstücksfläche und wollen Ihr Rustico als Ferienhaus nutzen.
Der Kaufpreis beträgt €100.000. Das Objekt ist bereits im städtischen Kataster eingetragen und hat einen Einheitswert von €50.000.
Somit ergibt sich eine Summe €3500, die Sie an Grunderwerbsteuer zu zahlen haben.

Sollten Sie noch landwirtschaftliche Fläche dazu erwerben wollen, so zahlen Sie auf den Kaufpreis des….Olivenhains, des Weinberges, der Wiese oder des Ackers 20% Grunderwerbsteuer.

Beispiel II

Sie kaufen ein Rustico mit mindestens 3-4 Hektar Grund und melden Ihren Hauptwohnsitz in Italien an. Dann besteht die Möglichkeit, sich als Haupterwerbslandwirt eintragen zu lassen.( Regional können die Regelungen hinsichtlich der Grundstücksgröße ein wenig abweichen ).
In diesem Fall ermäßigt sich die Grunderwerbssteuer für die landwirtschaftliche Fläche auf 2%.
Sollte das Rustico auch noch im landwirtschaftlichen Kataster eingetragen sein, dann wird auch hierfür der Hebesatz von 2% angesetzt.

Wir sind natürlich gerne bereit, die für Sie sinnvollste Variante im Einzelfall mit Ihnen zu besprechen.

Anmerkung zur Provision des Immobilienmaklers

Wenn im Vorfeld nicht anders vereinbart, wird der Makler von Ihnen maximal 3% der Kaufsumme – zuzüglich der in Italien anfallenden Mehrwertsteuer von derzeit 20% verlangen.
Die Provision ist per Gesetz bei Abschluss des Vorvertrages fällig und es muss Ihnen eine ordnungsgemäße Rechnung (auch bei Teilzahlungsbeträgen) ausgestellt werden.

Nach EU Recht ist auch ein deutscher Makler verpflichtet die Mehrwertsteuer in Italien abzuführen.

Natürlich soll nicht nur der Hauskauf reibungslos erfolgen, sondern auch die spätere Renovierung.

Selbstverständlich sind wir Ansprechpartner für Sie in der kompletten Abwicklung vom Hauskauf bis zur Schlüsselübergabe.

Noch im Urzustand!

Die Entkernung beginnt!

So könnte es aussehen!

Wiederverwendung alter Materialien!

Fassade und Treppe in neuem Glanz

Detaillierte Kostenvoranschläge verschiedener Firmen sind die beste Garantie, um wirklich die Bauausführung zu erhalten, die Sie sich vorstellen - und das zu einem angemessenen Preis.

Abriss maroder oder ...

nicht stilgerechter Materialien

Aufbau und ......

Fertigstellung der Decken!

Verarbeitung neuer und alter Materialien

verbreitet besonderen Flair!

Hierbei wird Sie gerne unsere Kollegin vor Ort bei eventuell auftretenden Sprachproblemen unterstützen und begleiten.

Unser Ziel ist es, Ihnen zuverlässige und geeignete Fachleute zu vermitteln und dabei die größtmögliche Transparenz für den Kunden zu gewährleisten.

Vorher ...

... Nachher!

Rohbau Küche

Gelungene Fertigstellung!